臨近年末，各方都在密切關(guān)注明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向。
被認(rèn)為“有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策”已經(jīng)實(shí)施兩年有余，信貸、稅收、土地、限購、保障房，甚至約談、問責(zé)，手段幾乎用盡。
10月中旬的國務(wù)院專家座談會(huì)上，國務(wù)院總理溫家寶對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作出“初見成效，但依然不穩(wěn)定”的評(píng)價(jià)，并重申堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。同時(shí)指出，從長期講，調(diào)控手段還需要逐步完善，更加注重市場和法治手段。隨后的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出要抓緊研究制定符合中國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。
調(diào)控政策體系“穩(wěn)定可預(yù)期”的思路并非首次提出，但鑒于過去幾年房地產(chǎn)市場屢次受調(diào)控政策的變化而起伏波動(dòng)，此番在總結(jié)調(diào)控“初見成效”的基礎(chǔ)上再次提出，頗有總結(jié)既往調(diào)控并展望未來政策走向的意味。此言令市場對(duì)未來政策走向多有揣測。
在住建部政策研究中心主任秦虹看來，過去兩年多的調(diào)控“使奔跑的市場終于慢下來了，從快跑階段走向穩(wěn)步走階段，但還沒有到往后倒退的階段。”秦虹接受財(cái)新記者采訪時(shí)指出，明年“控制投資性需求、保護(hù)合理需求的政策方向不太會(huì)發(fā)生變化”，同時(shí)調(diào)控政策可以更精細(xì)化。
房地產(chǎn)調(diào)控棋至中盤，明年新一屆政府上臺(tái)之后的政策走向，不太可能完全從頭來過，進(jìn)一步完善、優(yōu)化已有政策當(dāng)屬必然之舉。
能否走出調(diào)控政策總是在保增長和控房價(jià)之間搖擺的窠臼是關(guān)鍵，這需要從制度上理順房地產(chǎn)市場，使調(diào)控不再僅集中于房價(jià)本身的起落。
限購?fù)顺鲭y
本輪“最嚴(yán)厲”調(diào)控政策與過往的最大不同是限購。
限購令始于
限購令從剛一出臺(tái)就備受爭議，因?yàn)槭切姓侄危惨驗(yàn)橐詰艏图{稅及繳納社保年限為門檻人為設(shè)限。
對(duì)此，住建部部長姜偉新在2011年10月回答全國人大常委會(huì)委員詢問時(shí)，首次作出回應(yīng)。他說，這是在其他手段都用了，但還差點(diǎn)火候才能把房價(jià)抑制住，最后“不得已出的”措施。對(duì)于限購的前景，姜偉新說，一旦全國個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)，就不必再用限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市。
今年6月底，住建部已基本完成40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。到2013年，有望形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。
明年，限購令退出的時(shí)機(jī)是否會(huì)出現(xiàn)呢？秦虹告訴財(cái)新記者，目前沒有聽說限購政策會(huì)有變化。
對(duì)限購?fù)顺龅闹饕獡?dān)憂，是房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長崔霽接受財(cái)新記者采訪時(shí)說，限購本屬行政性手段，是短期性政策，應(yīng)擇機(jī)退出。現(xiàn)在的尷尬在于，這種政策一旦出臺(tái)，就陷入進(jìn)退兩難的境地，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)損傷實(shí)體經(jīng)濟(jì)；但如果放松，之前擠壓的需求、包括誤傷的一些剛性需求和改善性需求就會(huì)集中釋放，毫無疑問會(huì)帶來房價(jià)上漲。
“所以，現(xiàn)在只能是重申堅(jiān)持不動(dòng)搖，短期性政策成為長期的政策。至少明年不可能退出，后年怎么樣，要看經(jīng)濟(jì)情況。”崔霽說。
對(duì)于限購政策退出后房價(jià)是否會(huì)反彈，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，最終還是供需平衡點(diǎn)在起作用，限購?fù)顺龅那疤崾钦w供應(yīng)量要足夠。如果土地供應(yīng)量大概是在4年的銷售量左右，在建面積存量大概是1.5年左右，整個(gè)樓市就能保持穩(wěn)定；如果供應(yīng)量很低，限購政策退出肯定就會(huì)反彈。
此外，限購政策能否退出，還取決于新的、有效的調(diào)控措施能否引入。巴克萊亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平認(rèn)為，在新措施能夠引進(jìn)來之前，政府希望避免兩個(gè)極端，一不想看到房價(jià)大幅上升，二也不能接受投資大幅崩潰。“兩個(gè)都不能接受，又是用行政手段，就只能是來來回回震蕩，價(jià)格要上升了就捏緊一點(diǎn)，投資下跌過度了就放松一點(diǎn)。”
部分房地產(chǎn)商對(duì)取消限購政策并不樂觀。首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光和中坤集團(tuán)董事長黃怒波在11月中旬的財(cái)新峰會(huì)上，都認(rèn)為限購不會(huì)一下子退出。黃怒波說，不要寄希望于十八大之后限購政策會(huì)退出，想要的市場政策會(huì)再回來，行政調(diào)控的方式還是會(huì)持續(xù)下去。
盡管限購短期內(nèi)難退出，但亦有改善空間。國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平認(rèn)為，對(duì)于哪些城市需要用戶籍政策來限購，應(yīng)該讓各城市地方政府自主選擇，不再是中央政府的要求，因?yàn)椴煌鞘忻媾R的矛盾不一樣。一些特大城市、人口資源矛盾緊張的城市，今后可能長期都要用戶籍政策限購。
陳晟也認(rèn)為，特大型城市限購可能是長期化和常態(tài)化的政策。但在二線、三線甚至四線城市，因?yàn)槌擎?zhèn)化還在推進(jìn)，限購可能也會(huì)相應(yīng)取消。
近日，國家稅務(wù)總局原副局長、中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)會(huì)長許善達(dá)接受財(cái)新記者采訪時(shí)建議，下一步，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)分三類實(shí)行，即保障性住房限價(jià)限購、普通住房控價(jià)控購、高檔住房放價(jià)放購。
市場化手段可優(yōu)化
盡管限購短期難退出，但長期而言還是應(yīng)更加注重市場和法治手段。市場手段主要分為信貸和稅收兩大類。目前采取的市場化調(diào)控手段有差別化信貸政策、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收，以及上海和重慶試點(diǎn)的持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅。
目前執(zhí)行的差別化信貸政策，包括，對(duì)購買首套自住房，且套型建筑面積在
“政策是很明確的，關(guān)鍵是商業(yè)銀行要落實(shí)好。”秦虹說，現(xiàn)在到了年底，部分銀行要考慮效益，有些城市的首套房貸款利率優(yōu)惠就又取消了。
崔霽也指出，首套房利率優(yōu)惠到了年底就比較難實(shí)現(xiàn)，甚至在銀行流動(dòng)性緊張的情況下，首套房首付比例也可能提高，信貸政策對(duì)首套房剛性需求的支持就顯現(xiàn)不出來了。
不過，也有人對(duì)通過差別化信貸政策支持購房持保留態(tài)度。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副所長鄧郁松此前接受財(cái)新記者采訪時(shí)指出，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場主要受金融政策影響，特別是利率政策的影響。因此，想讓市場穩(wěn)定，首先需要保持金融政策穩(wěn)定和中性，對(duì)正常的首次置業(yè)和改善性需求，既不要過度鼓勵(lì)，也不要過度抑制。當(dāng)然，對(duì)投機(jī)性需求一定要有嚴(yán)格的限制措施。
房產(chǎn)稅在調(diào)控中被寄予厚望，爭議也最多，對(duì)于房產(chǎn)稅在全國應(yīng)該怎么征，按照重慶方案還是上海方案，抑或另一種全國性方案，甚至是否要全國推廣，目前均未見達(dá)成共識(shí)。
財(cái)政部財(cái)科所所長賈康一直主張交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅都是必須有的調(diào)控手段。他近期接受財(cái)新記者采訪時(shí)稱，進(jìn)一步推進(jìn)“難度很大，爭議非常激烈”。但他認(rèn)為，必須通過試點(diǎn)擴(kuò)大范圍，逐步建立覆蓋統(tǒng)一市場的基本框架。
許善達(dá)則反對(duì)征房產(chǎn)稅，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是政府和居民之間存量的分割，容易激化矛盾，應(yīng)該增加增量稅收。他接受財(cái)新記者采訪時(shí)建議，一是停止房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，二是對(duì)高檔住房的銷售環(huán)節(jié)征收消費(fèi)稅，在現(xiàn)行消費(fèi)稅中增加一個(gè)住房消費(fèi)稅稅目，由地方政府征收。
鑒于圍繞房產(chǎn)稅的諸多爭議，很多人認(rèn)為，進(jìn)一步細(xì)化交易環(huán)節(jié)的稅收，比全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅更具可操作性。目前二手房交易以購買是否滿五年為界適用不同的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等稅率，并區(qū)分了普通住宅和非普通住宅。
賈康認(rèn)為，適應(yīng)調(diào)控需要，交易環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該采取交易時(shí)間越短稅率越高的方式，目前精細(xì)化水平并不是難點(diǎn)，關(guān)鍵是很難有動(dòng)力和勇氣推出來。
“穩(wěn)定可預(yù)期”關(guān)鍵在制度
房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)十年，購房者的預(yù)期隨著調(diào)控政策的幾番松緊搖擺飄忽不定，房價(jià)則是一路上漲。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的很多政策變得非常短期化、微觀化，導(dǎo)致每年大家都在猜政策是不是又要變了。”范劍平認(rèn)為，必須給大家一個(gè)穩(wěn)定的中長期的政策法規(guī)環(huán)境。
賈康近兩年一直主張，建立“市場軌”和“保障軌”雙軌統(tǒng)籌的房地產(chǎn)市場。賈康在接受財(cái)新記者采訪時(shí)說，每個(gè)軌上調(diào)控中需要解決的具體問題，都跟制度有關(guān)，而現(xiàn)在最難的就在制度建設(shè)方面。
陳晟認(rèn)為，穩(wěn)定可預(yù)期的措施，指的是對(duì)房地產(chǎn)市場要有頂層設(shè)計(jì)，即到底要造多少房子、市場能容納多少開發(fā)商，是強(qiáng)調(diào)房屋的投資投機(jī)還是使用功能，甚至房地產(chǎn)行業(yè)如何定位，這些都是頂層設(shè)計(jì)需要思考和解答的問題。
1998年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的角色定位幾經(jīng)變遷。
1998年，住房市場化改革時(shí)，住宅業(yè)被定位為“新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。
2003年，因關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)首次被定位為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。
2008年四季度應(yīng)對(duì)金融危機(jī)開始，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位進(jìn)一步強(qiáng)化，成為中國經(jīng)濟(jì)較快復(fù)蘇的主力之一。
從2010年的調(diào)控開始，政策開始同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長功能和民生功能，并開始了大規(guī)模的保障房建設(shè)。
如今，由于房地產(chǎn)行業(yè)與鋼鐵、水泥、家具家電乃至地方政府財(cái)力息息相關(guān)，其支柱行業(yè)地位已成現(xiàn)實(shí)。但陳晟認(rèn)為，如果把房地產(chǎn)跟大建筑行業(yè)合并，成為支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該更多強(qiáng)調(diào)發(fā)揮房地產(chǎn)的功能地產(chǎn)作用，即強(qiáng)調(diào)為了住或使用而買房，而不是僅僅為了炒作。這個(gè)觀點(diǎn)，與國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長夏斌強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性而非投資屬性，是相似的理念。
房地產(chǎn)行業(yè)功能角色的轉(zhuǎn)換，必將帶來整個(gè)業(yè)態(tài)的變化。黃怒波認(rèn)為，政府強(qiáng)化稅收等手段，以及保障房建設(shè)，長期而言，一定會(huì)帶來房地產(chǎn)行業(yè)的變化，“逐漸走向正常的行業(yè)，利潤正?；?rdquo;，住宅市場未來幾年還將是比較低迷的狀態(tài)，“所以我們就不去碰住宅了”。首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光也認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場應(yīng)該是穩(wěn)定增長的正常曲線。
近兩年拉開序幕的保障房建設(shè)，當(dāng)然是應(yīng)有的方向，但政策細(xì)節(jié)仍可完善。財(cái)新記者獲悉，相關(guān)部門正在總結(jié)回顧保障房政策，討論在一二線城市和三四線城市分別如何推進(jìn)保障房建設(shè)，因?yàn)檫@兩類城市的保障房需求有很大不同。
此外，保障房到底應(yīng)該以出租還是出售為主、應(yīng)該更多實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼，也是可以討論改進(jìn)的環(huán)節(jié)。
